За последнее десятилетие тысячи людей по всей России пострадали от нечистых на руку застройщиков. Многие обманутые дольщики сумели отстоять свои права, сотни исков еще рассматриваются…
За последнее десятилетие тысячи людей по всей России пострадали от нечистых на руку застройщиков. Многие обманутые дольщики сумели отстоять свои права, сотни исков еще рассматриваются судами. За сухими цифрами статистики — семейные трагедии, поломанные судьбы… До недавнего времени рынок строительных услуг в России регулировался недостаточно четко. Но с 1 января в этой сфере произошли кардинальные изменения: федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», регулирующий взаимоотношения дольщиков и застройщиков, был существенно дополнен и исправлен.
Треть застройщиков уйдет с регионального рынка
Сам закон был принят еще в 2004 году, когда сфера инвестирования строительства жилья только начинала развиваться. Предшественников у него не было. Именно поэтому, по мнению законодателей, многие положения документа были проработаны слабо, права и обязанности как дольщиков, так и застройщиков были прописаны нечетко.
Предполагается, что новая редакция закона должна коренным образом изменить ситуацию. Вот только сомнения в этом есть и у застройщиков, часть которых считает, что их бизнесу может прийти конец, и у дольщиков, полагающих, что все эти новшества в конечном итоге приведут к росту цен на рынке недвижимости.
Одно из важнейших положений измененного закона определяет минимальную величину уставного капитала застройщика. Если раньше эта сумма была смехотворной (всего 10 тысяч рублей) то сейчас ставки выросли в разы. При расчете размера уставного капитала отныне учитывается площадь объекта, который должен быть построен. Разброс цифр довольно велик: от 2,5 миллиона рублей при общей площади до 1,5 тысячи квадратных метров и до 1 миллиарда 500 миллионов рублей, если площадь превышает 500 тысяч «квадратов». «Весь строительный рынок региона делится примерно на равные части — это мелкие, средние и крупные застройщики, — говорит учредитель группы компаний «Инвест-юр-сервис» Владимир Беляков. – Рискну предположить, что на плаву смогут удержаться средние и крупные фирмы. Мелкие застройщики рано или поздно уйдут с рынка».
Ситуация осложняется и тем, что теперь законодательство жестко запрещает перебрасывать деньги с объекта на объект. То есть фирма имеет право использовать вложенные дольщиками деньги только на строительство конкретного дома, в котором они впоследствии и получат квартиры. При этом застройщики должны вести отдельную документацию по каждому объекту.
«Мы еще только начинаем работать в новых реалиях, многие положения закона еще предстоит осознать, но уже сегодня понятно, что количество бумажной волокиты увеличится в разы – это и отдельная финансовая отчетность по объектам, и документы, необходимые для согласования с департаментом строительства и архитектуры. Увеличивается даже количество документов, которые мы должны публиковать у себя на сайте», — говорит генеральный директор ОАО «СМУ № 1» Игорь Буянов.
Цены на недвижимость могут вырасти
Ивановец Александр Барабанов, юрист по образованию, заключил контракт с одной из ивановских строительных фирм еще в ноябре. «На самом деле я подписал договор об участии в долевом строительстве в неблагоприятное для себя время. Однако, просчитав все риски, всё же решился, так как в дальнейшем, по моему мнению, цены на жилье будут только расти», — говорит наш собеседник.
Александр уверен, что с исчезновением мелких фирм спрос может сначала сравняться, а потом и превысить предложение. В этих условиях оставшимся застройщикам никто не сможет помешать диктовать свои условия. «Они должны будут потратить немало средств на обеспечение гарантий дольщиков, которые предусмотрены новым законодательством. Однако они вернут эти деньги из того же кармана», — считает он.
Но так ли однозначна ситуация? По мнению Владимира Белякова, затраты застройщиков действительно вырастут, но реально предсказать колебания российского рынка строительных услуг вряд ли возможно. Слишком уж много факторов влияет на эту сферу – от пресловутого финансового кризиса вместе с курсом евро и доллара до политической обстановки в стране и мире.
А вот в чем точно уверены застройщики, это в том, что падения цен на жилье не будет – разве что кратковременное в рамках рекламных акций и т. д.
Что еще ждет представителей строительного бизнеса? Во-первых, каждому из них необходимо будет предоставить сведения в Единый реестр застройщиков. Этот государственный открытый ресурс, который появится в ближайшее время, будет общедоступным и открытым.
Во-вторых, в новой редакции закона есть положение о компенсационном фонде, который должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков (1% от каждого заключенного с покупателем договора). Предполагается, что именно из этих средств будут достраиваться дома, которые не были возведены по причине банкротства застройщиков.
Расторгнуть договор с застройщиком можно будет только через суд
Новая редакция закона, как отмечают многие специалисты, резко ужесточает ответственность застройщиков. А что же дольщики? Им также придется принять ряд условий. Самое главное – это невозможность расторгнуть договор в одностороннем порядке в том случае, если застройщик добросовестно исполняет свои обязанности. «На самом деле это не совсем так, — говорит Александр Барабанов. – Расторгнуть договор можно по решению суда, хотя это и очень хлопотная и затратная процедура. Я считаю, что это положение закона серьезно ударяет по правам дольщиков».
Еще один аспект – это освобождение застройщика от уплаты пени, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче квартиры без веских на то оснований. К сожалению, данная статья (№ 6) составлена довольно нечетко, формулировки расплывчаты, что может повлечь в будущем массу судебных разбирательств: ведь иногда, к сожалению, стороны по-разному трактуют одну и ту же ситуацию. «Это один из самых слабых моментов законопроекта, — говорит Александр Барабанов. – Иногда на вполне обоснованные претензии дольщиков (некачественный ремонт, проблемы с коммуникациями и т. д.), застройщики смотрят как на капризы. И в данном случае государство почему-то решило поддержать именно последних: мол, получил хотя бы какую-то крышу над головой и не высовывайся».
Как именно будут складываться теперь взаимоотношения дольщиков и застройщиков, предсказать сложно: ведь этот рынок совсем новый. И, конечно же, законопроект в будущем будет дополняться нормативными актами и постановлениями. Так что процесс урегулирования находится в самом начале. И всё же первый шаг уже сделан – это вселяет оптимизм.
Дарья БОБРОВИЦКАЯ
